一面是新政打壓之下住宅市場(chǎng)遭到冷遇，一面是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因不在政策調(diào)控范圍反而顯得相對(duì)走俏，一個(gè)多月來，商業(yè)類項(xiàng)目在各地新政細(xì)則大多未出的情況下逆市走強(qiáng)，成為眼下真空樓市當(dāng)仁不讓的成交主力，其中又以酒店式公寓的表現(xiàn)最為搶眼。

然而上周，北京、寧波紛紛出臺(tái)相關(guān)禁令，北京6月起禁止酒店類項(xiàng)目分割出售，寧波的打擊范圍則更為寬泛，稱個(gè)人購(gòu)買酒店式公寓將不予辦理房產(chǎn)證。一時(shí)之間，各地酒店式公寓市場(chǎng)頗有山雨欲來之感，猜測(cè)頻出。記者多方采訪后得知，目前杭州對(duì)這一類產(chǎn)品也漸有政策收緊跡象，而如若真的出臺(tái)類似寧波的禁令，那么杭州的酒店式公寓市場(chǎng)無(wú)疑將遭遇重創(chuàng)。

北京先拿酒店類項(xiàng)目開刀

寧波個(gè)人買酒店式公寓不讓辦房產(chǎn)證

5月19日，北京市住建委、發(fā)改委、規(guī)劃委、國(guó)土局四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），要求今年5月31日后簽訂土地出讓合同的相關(guān)項(xiàng)目一律禁止分層、分套（間）銷售。

據(jù)介紹，酒店類項(xiàng)目包括賓館、度假村等。由于近年來北京住宅銷售的升溫和房?jī)r(jià)的持續(xù)上升，一些酒店類項(xiàng)目擅自變更規(guī)劃，將酒店客房設(shè)計(jì)為住宅用途，并分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行分套銷售，購(gòu)房者則一般會(huì)把客房委托給酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)以獲取利潤(rùn)。

這就是這幾年新出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)象，此次新規(guī)出臺(tái)后，北京今后以酒店立項(xiàng)的新項(xiàng)目，將無(wú)法再如法炮制。同時(shí)，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，除了酒店外，下一步還會(huì)陸續(xù)出臺(tái)商業(yè)、綜合用地項(xiàng)目改為住宅用途將被禁售的規(guī)定。

如果說北京的新規(guī)目前還只停留在殺雞儆猴的階段，適用面較窄，那么真正對(duì)整個(gè)酒店式公寓市場(chǎng)具有莫大殺傷力的是此前兩天出臺(tái)的寧波新規(guī)。

5月17日，寧波市規(guī)劃局、建委、國(guó)土局三部門聯(lián)手出擊，發(fā)布并從即日起實(shí)施《寧波市辦公建筑行政許可暫行規(guī)定》。根據(jù)規(guī)定，公寓式辦公樓（含酒店式辦公樓）的房屋產(chǎn)權(quán)所有人僅限于企業(yè)法人，并須依法履行企業(yè)法人的經(jīng)營(yíng)義務(wù)。也就是說，以個(gè)人名義購(gòu)買辦公建筑內(nèi)的酒店式公寓后，如果不注冊(cè)公司，將無(wú)法辦理房產(chǎn)證。

該規(guī)定還對(duì)寫字樓項(xiàng)目中的建筑類型比例進(jìn)行了明確：在尚未出讓的商業(yè)金融業(yè)用地或商務(wù)辦公用地項(xiàng)目中，公寓的建筑面積將不得大于總辦公建筑面積的20％；而在已出讓但規(guī)劃方案尚未獲批的寫字樓項(xiàng)目中，公寓面積不得超過總辦公建筑面積的40％。

消息一出，在寧波樓市掀起了較大的波瀾，這意味著今后寧波的酒店式公寓供應(yīng)量將大大減少，同時(shí)個(gè)人如果沒有企業(yè)法人身份，將難以為此類公寓辦理房產(chǎn)證。

杭州不少開發(fā)商最近忙報(bào)批

如出限制政策有助于規(guī)范未來市場(chǎng)

一石激起千重浪，尤其是在眼下這樣商業(yè)類項(xiàng)目逆市走強(qiáng)的當(dāng)口，兩地對(duì)于酒店式公寓的打壓政策十分引人注目。這是否意味著調(diào)控新政將逐漸蔓延至商業(yè)地產(chǎn)？接下去是否會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)全面鋪開？這些都是大家關(guān)注的焦點(diǎn)。

事實(shí)上，一些敏銳的在杭開發(fā)商已經(jīng)感覺到了杭州酒店式公寓規(guī)劃報(bào)批有逐漸收緊的趨勢(shì)�！拔覀冋�在抓緊以公寓式辦公空間的名義申請(qǐng)報(bào)批，希望能夠早點(diǎn)批下來，早批早安心�！币粋�(gè)總建筑面積達(dá)到幾十萬(wàn)平方米的大盤開發(fā)商，苦于樓盤內(nèi)比例不小的商業(yè)用地不好消化，想來想去還是只能做成酒店式公寓，最近趕著在報(bào)批。抱著類似心態(tài)，手上有商業(yè)項(xiàng)目又想做成酒店式公寓，近來忙著在報(bào)批規(guī)劃的開發(fā)商還不少。另一位平時(shí)跟規(guī)劃部門多有接觸的消息靈通人士也向記者表示：“杭州也很有可能會(huì)出臺(tái)類似的限制政策，旨在規(guī)范現(xiàn)在魚龍混雜的酒店式公寓市場(chǎng)，相關(guān)部門已經(jīng)醞釀?dòng)懻撚卸螘r(shí)間了。”

明明行的是酒店式公寓之實(shí)，卻偏偏打死不讓叫，不由得讓人疑竇叢生。“像這類不敢打酒店式公寓名號(hào)的商業(yè)項(xiàng)目，很有可能跟它拿地時(shí)的立項(xiàng)要求和背景有關(guān)，打的是擦邊球。比如規(guī)劃指標(biāo)中就有附加條件，明確要求做成寫字樓等等，這些往往又直接關(guān)系到地價(jià)的高低。”一位資深業(yè)內(nèi)人士推測(cè)說。

“應(yīng)該說，酒店式公寓是一種建造在商業(yè)和公建用地上的變異房產(chǎn)品，是開發(fā)商為了加快產(chǎn)品去化速度以獲得相應(yīng)現(xiàn)金流平衡的產(chǎn)物。”贏商投資總經(jīng)理方芳介紹，目前出讓的商業(yè)用地一般容積率都比較高，這決定了項(xiàng)目只能造高樓，杭州的寫字樓市場(chǎng)不太景氣，不可能把這些地塊全做成寫字樓，也不可能全做成酒店，所以最后基本上都建成了酒店式公寓，這也是現(xiàn)在酒店式公寓產(chǎn)品充斥樓市的最大原因。

“如果杭州也像寧波一樣出臺(tái)限制酒店式公寓的政策，那么整個(gè)市場(chǎng)會(huì)大幅收縮，開發(fā)商今后拿商業(yè)用地也會(huì)相當(dāng)謹(jǐn)慎�！狈椒颊J(rèn)為，限制政策從短期來看對(duì)酒店式公寓市場(chǎng)是一個(gè)很大的打擊，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看仍是利好，能起到規(guī)范和凈化市場(chǎng)的作用。“像寧波的政策就是控制酒店式公寓的整體體量，同時(shí)限定其純粹的商用功能，也就是把這一類產(chǎn)品往標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)物業(yè)方向引導(dǎo)。如此一來，商業(yè)項(xiàng)目將不再是建成類住宅的幾幢酒店式公寓迅速賣掉然后了事，操作起來會(huì)有一定的門檻，最終將演變成擅長(zhǎng)做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商做商業(yè)項(xiàng)目，不擅長(zhǎng)的開發(fā)商做住宅項(xiàng)目這樣的細(xì)分局面，這將讓商業(yè)和住宅項(xiàng)目都能往更良性的方向發(fā)展。”

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